Prime: Come sta andando il mercato degli immobili di lusso?

Negli ultimi mesi si è spesso parlato di settore immobiliare in rallentamento, con una domanda sempre più in diminuzione, dettato principalmente dall’alto livello dei tassi di interesse.

Ma come sta andando invece il mercato degli immobili di lusso?

Il team Analyst di TassoMutuo ha realizzato PRIME: uno studio sugli immobili di lusso.

Nonostante le notizie non troppo positive sull’andamento delle compravendite immobiliari, il mercato degli immobili di lusso che interessa investitori o acquirenti più liquidi ed abbienti e quindi meno influenzabili dal rialzo dei tassi, infatti non sembra così impattato, non compromettendo la crescita costante degli ultimi due anni.

In Italia si contano circa 500 immobili in vendita a Novembre 2023 con un valore maggiore o uguale ad un milione di euro, si stima che tra il 2020 ed il 2022 gli immobili prime compravenduti siano stati circa 4200, con una crescita stabile nel 2023. Gli immobili si trovano principalmente dislocati al nord in città come Milano. La maggior parte delle compravendite si è concentrata nelle zone Garibaldi, Porta Venezia e Fiera De Angeli. In particolare nella zona Garibaldi il prezzo al mq degli immobili di lusso registrato nel terzo trimestre 2023 si attesta intorno ai 9.784€/mq in aumento del 6,2% rispetto a Novembre 2022, con picchi per le abitazioni nuove o ristrutturate di lusso in zona Duomo, pari a 20.000€/mq, confermando la vocazione della città di Milano, come capitale europea e l’alta concentrazione di soggetti ad elevato reddito.

Per quanto questi valori si discostano significativamente dai prezzi medi della zona, si parla di un valore circa 5 volte superiore al prezzo medio al mq, questa tipologia di immobile vede aumentare costantemente il volume di richieste, interessando acquirenti con un’età compresa tra i 40 ed i 50 anni.

Secondo lo studio preso in analisi, una delle domande più frequenti è sulla modalità di finanziamento di un immobile prime, in particolare quali siano i criteri presi in considerazione per l’acquisto di un immobile di lusso, se esista o meno una cifra massima finanziabile e quali siano le garanzie richieste dal finanziatore.

Nello specifico non esistono prodotti bancari dedicati a questa tipologia di immobili, tuttavia sono pratiche che necessitano di una attenta valutazione e scontano una fase di verifica più complessa andando a fare l’analisi dei cosiddetti profili high value.

I mutuatari in relazione a questa tipologia di acquisti sono soggetti che hanno un rapporto di lavoro stabile, e soprattutto associati a posizioni di rilievo, come ad esempio manager di società quotate, che percepiscono un reddito di almeno euro 5.000 lordi, con un rapporto rata reddito che solitamente non supera il 20%, una storia creditizia più che solida e pochi se non alcun impegno finanziario.

Quali sono gli aspetti che l’istituto finanziatore prende in considerazione?

In questi casi è fondamentale il valore del cespite dato a garanzia, cespite che deve avere determinati requisiti come ad esempio essere sito in una zona di particolare interesse che attribuisce un certo profilo all’immobile, costruito con materiali ricercati e con finiture di pregio, oppure sito nel centro storico o meglio ancora in un edificio d’epoca, oltre alle varie conformità catastali ed urbanistiche necessarie anche per gli altri immobili, così da essere una garanzia più che capiente per la banca.

Con importi erogati così alti è consueto riflettere sull’effettivo vantaggio di entrambe le parti: L’istituto finanziatore percepisce un interesse sulla somma erogata che nel lungo termine risulta essere particolarmente remunerativo, con un’alta probabilità di restituzione garantito dal rating del cliente, oltre alla derivante fidelizzazione di un top client.

Da considerare infine che questi tipi di mutuatari ad alto reddito possono decidere di stipulare un contratto di mutuo indipendentemente dalla effettiva necessità collegata alla finalità dell’acquisto. Al contrario di quanto si possa pensare, nonostante questi clienti abbiano ingenti liquidità da poter utilizzare preferiscono ricorrere al finanziamento dell’iniziativa da parte degli istituti bancari, conservando così parte della propria liquidità da destinare eventualmente in altre attività diversificando i propri asset, sfruttando così la leva finanziaria ed impegnando la minor parte del proprio patrimonio.

Questa tipologia di operazione, che come si evince, non è di facile fattibilità non è stata ed è generalmente poco influenzata né dai continui rialzi dei tassi di interesse, né dalla precedente crescita del livello inflattivo.

Dallo studio del team Analyst di TassoMutuo, Euroansa, su un campione di 8 pratiche concluse nel 2022 con valore superiore al milione di euro, riporta che:

La somma richiesta ed erogata non superava il 60% del valore dell’immobile questo in relazione anche alla policy interna della banca che può decidere di non erogare oltre un certo limite.

Per questa tipologia di finanziamenti è necessario rivolgersi a degli operatori fortemente qualificati, che abbiano esperienza nella gestione di richieste aventi ad oggetto importi di alto rilievo che superano gli euro 500.000. Euroansa che vanta 800 collaboratori su tutto il territorio nazionale, nel 2022 ha gestito con esito positivo ben 8 richieste di mutuo con un valore superiore al milione di euro, con una crescita rispetto al 2021 delle richieste prime pari allo 0,8%, ed un incremento del 1,2% in riferimento alla somma erogata.