Mutuo: Quali le garanzie?

Il mutuo è una scelta importante nella vita degli individui, ma lo è altrettanto per l’attività della banca, che decide di allocare parte della sua liquidità ad un portafoglio di clienti finanziando l’acquisto di immobili, la ristrutturazione o beni ancillari.

Quindi è opportuno che la banca, per deliberare la somma richiesta faccia un’attenta valutazione preliminare che ha principio nella determinazione del valore venale dell’immobile.

Ai sensi di legge è quindi obbligatorio avere una perizia di stima, redatta e sottoscritta da un perito abilitato avente ad oggetto non solo la valutazione del cespite ma anche la sua conformità edilizia e catastale, ed è consigliabile avere una valutazione di mercato che oggi i player immobiliari italiani offrono; prima fra tutti Immobiliare.it che con la sua Insights può beneficiare di tutti i dati del mercato, inclusi quelli della domanda sul suo portale.

La banca così, potrà con ragionevole serenità, aver contezza della garanzia rilevabile dall’immobile che si concretizzerà poi in ipoteca, come primo livello di garanzia a fronte del mutuo.

Soddisfatto questo primo check la banca poi si concentrerà sulla solvibilità del soggetto, tenuto conto del suo profilo professionale e familiare chiedendosi se il richiedente abbia figli o persone a proprio carico, l’età ed altri fattori personali e patrimoniali.

Una delle prime analisi svolte dalla banca è sul profilo lavorativo-reddituale, l’istituto di credito prende in considerazione il tipo di rapporto lavorativo ed il relativo contratto (a termine oppure no, subordinato o parasubordinato). Successivamente analizza il reddito percepito dal mutuatario e se lo stesso sia già impegnato da finanziamenti o prestiti, questo al fine di determinare l’effettivo rapporto rata-reddito che non dovrebbe superare la soglia del 30%.

Al fine della sopracitata profilazione personale, alcuni istituti bancari si avvalgono direttamente o per il tramite dei mediatori creditizi, che sempre più intervengono nel processo di scouting e finalizzazione del finanziamento, di strumenti elaborati antifrode, sia al fine di verificare la solvibilità del proprio cliente, sia la solidità del proprio impiego.

Tutto ciò ovviamente protegge all’origine da default la banca erogatrice ma allo stesso tempo aiuta anche il mutuatario, determinando l’erogazione dell’importo sostenibile e ripagabile nel rispetto della propria gestione familiare.

Tutto ciò detto, alcuni richiedenti possono trovare delle difficoltà nel vedersi riconoscere un affidamento, per le loro caratteristiche reddituali, lavorative e personali. Mutuatari che siano monoreddito con figli a carico, o magari con qualche finanziamento, anche se non troppo oneroso, potrebbero avere un rapporto rata-reddito non sufficiente per l’istituto di credito aumentando la probabilità di una risposta negativa da parte della banca.

In questo caso la possibilità di inserire un terzo soggetto, che sia garante del finanziamento richiesto potrebbe incidere favorevolmente sull’esito della domanda.

Ma chi è il garante di un mutuo? Il garante del mutuo è una terza parte che si impegna a corrispondere la rata del mutuo all’istituto di credito erogante, solo nel caso in cui l’intestatario (o richiedente del mutuo) ne diventi impossibilitato, come ad esempio a seguito della perdita del lavoro.

Altrettanto importante sono gli elementi che la banca analizza affinché la garanzia del terzo sia valida rappresentando quali siano le relative responsabilità del garante.

L’istituto di credito svolge un’istruttoria non differente da quella fatta verso il richiedente, il garante per essere ritenuto idoneo deve quindi avere un rapporto di lavoro stabile, che sia autonomo o dipendente, che il suo reddito sia sufficiente per adempiere all’obbligazione per la quale garantisce, che non abbia già troppi impegni finanziari a cui far fronte o garante di altri, infine non deve superare indicativamente i 75 anni di età.

Il terzo quando decide di prestare garanzia per un finanziamento si impegna con tutti i suoi beni presenti e futuri all’adempimento dell’obbligazione, in poche parole sottoscrive il contratto di finanziamento come se fosse direttamente lui il richiedente, di conseguenza in caso di inadempienza delle rate la banca erogatrice potrà rivolgersi al terzo garante.

Il mutuo contratto da un singolo soggetto monoreddito che è un’operazione più laboriosa, può quindi essere agevolata dal terzo.

Una delle informazioni più ricercate sulla qualifica del garante secondo quanto riportato dal Team Analyst di TassoMutuo è se il terzo sia collegato al richiedente da un particolare legame di parentela. Dall’analisi risulta che nel 89% dei casi i soggetti garanti sono i genitori o affini, la restante parte da conoscenti e amici.

In termini pratici non esiste un vincolo che imponga un determinato rapporto tra richiedente e garante, anche se gli istituti di credito nella maggior parte dei casi preferiscono che sussista un legame di parentela, volte ad un eventuale recupero futuro. Ma come abbiamo già delineato è fondamentale che sussistano le caratteristiche di solvibilità minime personali.

Euroansa su un campione di 3000 mutui erogati nel 2022 ha stimato che 120 mutui erano assistiti da garanzia personale (il 4%), questo indica che nella maggior parte delle domande la richiesta del garante non è necessaria, soprattutto laddove il mutuo sia cointestato.