Mutuo o Locazione? Facciamo chiarezza

Un’analisi recente riportata dal Corriere della Sera, riferisce che a Milano, negli ultimi dodici mesi il prezzo di vendita degli immobili è aumentato del 3,3% mentre nello stesso periodo i canoni di locazione del 9,7%. Sempre nel medesimo arco temporale, nella capitale gli affitti hanno visto un aumento del 4,5%, e a Firenze fino al 15%.

L’investitore che ha la possibilità di acquistare un immobile con capitali propri può trovare l’opportunità migliore in quanto da un lato l’offerta dei venditori eccede la domanda e dall’altro è in grado di meglio negoziare il prezzo finale grazie alla sua capacità di acquisto in tempo reale.

Qualora non trovasse il cespite che lo soddisfa può parcheggiare temporaneamente tale disponibilità in strumenti alternativi che in un orizzonte annuale possono rendere un 3% lordo, con basso rischio e senza troppa preoccupazione che a breve termine il prezzo degli immobili salga vertiginosamente, dato che il mercato sta evidenziando una diminuzione del numero di compravendite.

Di contro l’acquirente che si trova nella situazione di dover richiedere un finanziamento deve far fronte ad una maggior onerosità del debito dovuta all’importante aumento dei tassi di interesse ed una politica più stringente sulla concessione della finanza, con inevitabile rallentamento dei tempi di esecuzione della transazione.

A fronte di un’ onerosità crescente dei finanziamenti il soggetto alla ricerca di un’abitazione potrebbe quindi spostare l’attenzione sulla locazione, valutando come alternativa all’acquisto.

Ci pare pertanto interessante dare un overlook su questo mercato per dare una rappresentazione comparativa. Nel primo semestre del 2023 si evidenzia un importante aumento dei canoni di locazione a fronte di una riduzione dell’offerta di immobili in locazione.

Uno studio di Immobiliare.it ha messo a confronto, prendendo in riferimento il primo semestre del 2023, otto tra le principali città italiane, il costo del mutuo e quello di un contratto di locazione.

Dallo studio emerge che in città come Milano nella zona di Chiesa Rossa e Certosa un affitto può costare addirittura 500€ in più al mese rispetto al mutuo.

 A livello di incidenza sui budget familiari, nonostante i tassi di interessi sui mutui siano aumentati oggi attorno al 3,19% per i tassi fissi e al 4,113% per i tassi variabili a 6 mesi, si rileva un aumento medio della rata pari ad euro 174 per mese, mentre le locazioni, in virtù dell’aumento di domanda oltreché dell’adeguamento all’indice ISTAT (che da ultima rilevazione è pari all’11,3%) risultano gravare maggiormente di oltre 12€/mq al mese.  

Risulta quindi chiaro che al momento la contrazione di un mutuo resta la scelta finanziariamente più conveniente, non solo per un effettivo risparmio mensile, prendendo in analisi l'acquisto di un immobile in zona Certosa a Milano di euro 307.000 finanziando il 70% con un mutuo a tasso fisso a 30 anni la rata mensile è pari a euro 918,31 mentre un canone di locazione sarebbe pari a euro 1.500,00 comportando un risparmio mensile di oltre 500 euro, ma anche e soprattutto perché al termine dell’ammortamento del mutuo l’immobile rappresenta a tutti gli effetti patrimonio investito dal contraente, con la possibilità successiva di rivendita o di messa a reddito tramite locazione.

A questo si aggiunga che, se come auspicato nel 2024 i tassi di interesse cominciassero a scendere i mutui variabili diverrebbero immediatamente più sostenibili senza contare la possibilità in futuro di rinegoziare il mutuo ad un tasso più vantaggioso dell’attuale.

Il mutuo non è solo vantaggioso a livello finanziario ma anche a livello tributario, è infatti possibile per chi accede ad un mutuo per acquisto sulla prima abitazione, godere per tutta la durata della detrazione sugli interessi passivi, mentre l’affitto beneficia solamente di una detrazione un tantum.

Tenuto conto di questi aspetti, il sogno di diventare proprietari di una casa è più che realtà sia per chi vuole viverci sia per chi si propone come investitore; con i tassi di inflazione correnti pari al 7,6%, ed un tasso di indebitamento del 3,19% (volendo considerare il tasso fisso), l’acquisto di un bene immobiliare a debito poi da mettere a reddito rappresenta oggi una grande opportunità.